Ex, trasferimenti senza il notaio
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Nel divorzio a domanda congiunta e nella separazione consensuale i coniugi possono trasferire gli immobili fra loro o in favore dei figli senza dover andare dal notaio. L’accordo inserito nel verbale d’udienza diventa titolo per la trascrizione ex articolo 2657 c.c. dopo la sentenza di divorzio o l’omologa della separazione. È il cancelliere ad attestare che le parti abbiano prodotto gli atti e le dichiarazioni catastali necessarie al trasferimento dei diritti. Ed è pure esclusa la nullità del negozio se l’ausiliario del giudice non compie l’ulteriore verifica sull’intestatario catastale dei beni trasferiti e la sua conformità alle risultanze dei registri immobiliari. Lo stabiliscono le Sezioni unite civili della Cassazione, con la sentenza 21761/21, pubblicata il 29 luglio, che chiude il contrasto di giurisprudenza.

Tempi e costi. Accolto il ricorso della coppia che ha chiesto il divorzio congiunto: sbaglia la Corte d’appello a confermare la decisione del Tribunale secondo cui i trasferimenti immobiliari indicati nell’atto andrebbero intesi come impegni preliminari di vendita e acquisto; nella specie il padre vuole trasferire il 50 per cento della nuda proprietà sull’ex casa coniugale ai figli, maggiorenni ma non autonomi, e alla moglie l’usufrutto sulla sua quota dell’immobile. «Inammissibile» la «conversione» dell’atto di autonomia che da trasferimento definitivo è trasformato d’ufficio in mero obbligo dal giudice del merito. E ciò perché la crisi coniugale impone una soluzione più veloce possibile. Senza dimenticare che in caso di inadempimento dell’obbligato l’unico rimedio possibile è un «lungo e incerto giudizio» di esecuzione specifica dell’obbligo ex articolo 2932 c.c., che incrementa i costi in una situazione già compromessa, oltre ad allungare i tempi. S’impone quindi una lettura costituzionalmente orientata che tenga conto del principio dell’autonomia privata, come emerge dagli articoli 2, 3 e 41 della Carta fondamentale: anche sul piano solidaristico, infatti, non si può ritenere condivisibile una restrizione delle facoltà delle parti sulle questioni di carattere economico che si possono tradurre in ulteriori motivi di contrasto fra i coniugi. Il tutto mentre l’accordo fra gli ex sul punto non presenta sul piano generale profili di illiceità, fatte salve le verifiche che il giudice è tenuto a eseguire nel caso concreto.

È vero: l’atto che costituisce o trasferisce diritti reali sull’immobile è nullo se mancano l’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate al catasto e la dichiarazione degli intestatari secondo cui lo stato di fatto è conforme a dati catastali e planimetrie. Ma la nullità si configura chiunque sia a rogare l’atto: il notaio o anche le parti private nella scrittura privata autenticata. E il verbale redatto dal cancelliere all’udienza di comparizione delle parti costituisce un atto pubblico che fa fede fino a querela di falso.

Resta tuttavia una questione: la verifica della coincidenza fra l’intestatario catastale con il soggetto che risulta dai registri immobiliari ex articolo 29, ultima parte, della legge 52/1985. Ma attenzione, l’incombente ben può essere eseguito dall’ausiliario del giudice in base ai documenti che le parti saranno tenute a produrre, magari secondo un protocollo d’intesa fra ufficio giudiziario e Ordine degli avvocati, come già avviene in alcuni tribunali. Il verbale dell’udienza di comparizione dei coniugi redatto dal cancelliere ai sensi dell’articolo 126 c.p.c anzitutto realizza l’esigenza della forma scritta dei trasferimenti immobiliari ex articolo 1350 Cc: si tratta di un atto pubblico che ha fede privilegiata fino a querela di falso sia sulla provenienza dal cancelliere che lo redige e degli atti da lui compiuti sia dei fatti che egli attesta essere avvenuti in sua presenza.

Dottrina decisiva. L’interpretazione estensiva è in linea con la più recente giurisprudenza di legittimità sull’articolo 29 della legge 53/1985 sulle prescrizioni che riguardano le informazioni e le dichiarazioni catastali previste a pena di nullità. Risulta smentita dall’orientamento maggioritario della dottrina la tesi secondo cui il perimetro applicativo della norma sarebbe circoscritto allo schema dell’atto negoziale notarile, sia esso l’atto pubblico o la scrittura privata autenticata, mentre non produrrebbero gli stessi effetti giuridici gli atti pubblici amministrativi o giudiziari oltre che le scritture private semplici.

Deve ritenersi che la disposizione non sia applicabile soltanto agli atti compiuti con il notaio, ma si attagli invece a tutti i trasferimenti immobiliari che, oltre che in forma giudiziale, ai sensi dell’art. 2932 c.c., ben possono essere effettuati anche in un verbale di conciliazione giudiziale o in un verbale di separazione consensuale o di divorzio a domanda congiunta. Pesa sul punto che nell’ultimo periodo del comma 1 bis dell’art. 29 della legge 52/1985 il legislatore ha certamente detto meno di quanto volesse, usando il riferimento al notaio per indicare l’accertamento che deve essere compiuto in ogni caso di redazione dell’atto da parte del pubblico ufficiale. Se il legislatore avesse voluto imporre l’intervento del solo professionista, avrebbe dovuto chiarire che introduceva una norma in deroga all’articolo 1350 c.c., sia pure limitatamente alle unità immobiliari urbane, mentre nulla ha disposto sul punto: devono pertanto ritenersi ancora pienamente lecite e valide semplici scritture private che riportano trasferimenti o costituzioni di diritti reali o scioglimento delle relative comunioni; la norma, altrimenti, risulterebbe incoerente laddove da una parte consentirebbe di realizzare atti dispositivi anche con scritture private e dall’altra imporrebbe la redazione degli atti da parte del notaio. Senza dimenticare che la violazione della disposizione sulla conformità soggettiva non è sanzionata con la nullità, diversamente da quella sulla conformità oggettiva. E visto che nessun’altra conseguenza è prevista, diventa difficile sostenere che in forza di tale norma soltanto il notaio possa compiere gli atti.

Tenore letterale. Decisivo in proposito il dato testuale dell’articolo 29, comma 1 bis della legge 52/1985, introdotto dall’articolo 19, comma 14, del decreto legge 78/2010. Il tenore letterale della norma, infatti, fonda la nullità dell’atto sulla mancanza dell’«identificazione catastale», oltre che del «riferimento alle planimetrie depositate in catasto» e della «dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale»; si tratta, dunque, di una nullità testuale di carattere oggettivo che, a prescindere dall’esattezza e veridicità degli allegati e della dichiarazione, determina la nullità dell’atto per la sua sola mancanza. La nullità, insomma, non può essere ancorata al soggetto che compie l’accertamento, il quale neppure è individuato nella prima parte della disposizione. E quindi si può configurare a prescindere dal fatto che vi sia un atto rogato dal notaio o una scrittura privata autenticata. Di più. L’unica previsione che si riferisce al notaio è contenuta nell’ultima parte della norma: riguarda l’individuazione degli intestatari catastali e verifica della loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari e non è sanzionata dalla nullità dell’atto. Ecco perché, allora, non serve il notaio se le parti della separazione consensuale o del divorzio congiunto riconoscono a uno o a entrambi i coniugi la proprietà esclusiva di beni mobili o immobili oppure di altri diritti reali ovvero ne operano il trasferimento a favore di uno di loro o dei figli per assicurarne il mantenimento. Parola al giudice del rinvio.

fonte italiaoggi