LA TESI DELLA SUPREMA CORTE: L’ACQUIRENTE DELL’IMMOBILE NON HA DIRITTO A RIDUZIONI DI PREZZO
Macchie d’umido? Riconoscibili
Muffa sulle pareti? Niente riduzioni nel prezzo di acquisto della casa. Meglio aguzzare la vista quando si visita l’appartamento che si intende comprare. Infatti, eventuali vizi di umidità e muffa dell’immobile sono da ritenersi facilmente riconoscibili.
Pertanto, ove gli stessi non siano stati occultati dal venditore, quest’ultimo è esonerato da qualsiasi responsabilità.
È quanto ha deciso la seconda sezione civile della Corte di cassazione con la recente ordinanza n. 23659, pubblicata lo scorso 31 agosto 2021.
Il caso concreto e la decisione del Tribunale di Verona. Dopo avere concluso, avanti al tribunale di Verona, il procedimento di accertamento tecnico preventivo in relazione ai vizi presenti nell’appartamento appena acquistato, una coppia aveva citato in giudizio i venditori, esponendo di averlo visionato con l’assistenza dell’agente immobiliare mentre lo stesso era completamente arredato.
Per questo motivo gli stessi soltanto successivamente alla compravendita si erano accorti che l’appartamento presentava gravi vizi, costituiti da umidità, infiltrazioni e muffa su due pareti perimetrali, provvedendo a denunciarli immediatamente ai venditori.
Poiché la presenza dei suddetti vizi era stata riscontrata anche dal perito incaricato dal tribunale di procedere all’accertamento tecnico preventivo, la coppia aveva chiesto che il tribunale determinasse la conseguente diminuzione di valore dell’immobile e che i convenuti fossero condannati alla restituzione della parte del prezzo versata in eccesso e al risarcimento dei danni.
Questi ultimi, costituitisi in giudizio, avevano contestato le predette affermazioni, rilevando che le tracce di umidità non erano rilevanti per entità ed erano compatibili con la vetusta costruzione dell’intero fabbricato e le tecniche costruttive all’epoca conosciute.
Inoltre, sempre secondo i convenuti, il mobilio presente nell’appartamento al momento della visita degli acquirenti non copriva affatto tutte le pareti, di modo che gli stessi avrebbero benissimo potuto accorgersi della situazione.
Il tribunale, accertata la presenza dei vizi sulle pareti dell’immobile in questione, ne aveva però ridotto il prezzo in misura corrispondente al costo per l’eliminazione dei medesimi, condannando i convenuti a restituire la somma in tal modo determinata, oltre agli interessi legali, e ponendo a loro carico, oltre alle spese di lite, anche quelle del procedimento per accertamento tecnico preventivo e dell’ulteriore consulenza tecnica d’ufficio svolta nel procedimento di merito.
Secondo il giudice, i vizi in tal modo riscontrati rientravano tra quelli previsti dall’art. 1490 cc, che diminuivano il valore del bene immobile.
Detta disposizione impone infatti al venditore di garantire l’acquirente per i vizi che rendano il bene inidoneo all’uso a cui è destinato o ne riducano in modo apprezzabile il valore.
La sentenza pronunciata dalla Corte di appello di Venezia. La sentenza era stata impugnata. I giudici di appello, nel procedere al riesame della questione, avevano quindi rilevato come l’accertamento tecnico preventivo avesse individuato sulle pareti interne dell’appartamento, lati nord e ovest, tracce di umidità a macchia di leopardo e modesti stacchi di tinteggiatura, maggiormente riscontrabili in prossimità dell’incrocio tra muratura perimetrale in elevazione e pavimentazione interna.
Quanto sopra, secondo la Corte di appello, dimostrava che le tracce di infiltrazione e umidità erano ben visibili sulle pareti dell’immobile in occasione delle visite compiute dai compratori prima di stipulare il contratto di acquisto.
Questi ultimi avevano negato la possibilità di accorgersi di tali infiltrazioni, perché coperte dall’arredamento dell’abitazione, ma questa deduzione, contrariamente a quanto ritenuto dal primo giudice, non aveva trovato pieno riscontro negli elementi probatori offerti, e comunque, considerato che dalle fotografie allegate all’accertamento tecnico preventivo le macchie presentavano una notevole estensione ed erano distribuite su varie zone delle pareti, anche in tutti gli angoli, appariva poco verosimile che su tutte queste zone fossero accostati mobili che ne ostruissero la visibilità.
Sulla scorta di queste circostanze, nonché del fatto che la muratura esterna dell’edificio presentava segni di infiltrazioni più che evidenti e lasciava chiaramente sospettare che analoghi fenomeni dovessero essere presenti all’interno, i giudici di secondo grado avevano ritenuto che gli appellati, usando l’ordinaria diligenza, nelle visite effettuate prima della stipulazione del contratto di vendita, seppure l’appartamento fosse arredato e ancora occupato, avrebbero potuto e dovuto accorgersi della presenza delle macchie di umidità.
Di conseguenza era stata ritenuta sussistente l’esimente prevista dal già citato art. 1491 cc, ossia quella della facile riconoscibilità dei vizi dell’appartamento, escludendo che i venditori fossero tenuti alla garanzia.
La decisione della Suprema corte. La questione è quindi giunta all’esame della Cassazione, avendo gli acquirenti impugnato la decisione resa dalla Corte di appello di Venezia.
I supremi giudici, contrariamente a quanto ritenuto dai ricorrenti, hanno preliminarmente evidenziato come l’ordinamento processuale non consenta un nuovo riesame del merito nel corso del giudizio di Cassazione, dovendosi soltanto procedere a valutare eventuali vizi di legittimità. In altri termini non si poteva valutare nuovamente se i vizi denunciati dagli acquirenti fossero riconoscibili o meno, circostanza già presa in considerazione e decisa dai giudici nei due precedenti gradi di giudizio.
Inoltre il giudizio di merito sulla facile riconoscibilità dei vizi risultava essere stato congruamente motivato a mezzo di logiche deduzioni e argomentazioni tratte dalle risultanze peritali e dall’esame dei testimoni.
Piuttosto è utile mettere in risalto come sia stato confermato dalla Cassazione il principio di diritto applicato dalla Corte di appello.
Anche i giudici di legittimità, infatti, hanno confermato che la garanzia di cui all’art. 1491 cc è destinata a operare soltanto in presenza di vizi non rilevabili con un ordinario grado di diligenza o appositamente occultati dal venditore.
A questo proposito la Suprema corte ha anche evidenziato come l’enfatizzazione, nei messaggi pubblicitari e nella presentazione del bene proposto in vendita, di circostanze relative alla completa ristrutturazione dell’immobile o al buon funzionamento degli impianti non equivale automaticamente a dichiarazione di esenzione da vizi.
Infatti, come chiarito in precedenti decisioni di legittimità, l’esclusione della garanzia per i vizi della cosa venduta conosciuti dal compratore al momento del contratto trova ragione nella piena coincidenza, sussistente in tal caso, fra le condizioni del bene secondo la determinazione volitiva dei contraenti e quelle del bene quale oggetto della compravendita, mentre la medesima esclusione nell’ipotesi di facile riconoscibilità dei vizi nello stesso momento, costituisce imposizione a carico del compratore di un onere di diligenza minima nella scoperta del vizio, in applicazione del principio di autoresponsabilità.
Pertanto affinché in presenza di vizi facilmente riconoscibili sorga l’obbligo di garanzia in capo al venditore non è sufficiente la dichiarazione di quest’ultimo circa il buon funzionamento della cosa venduta, giacché con tale dichiarazione il venditore promette una particolare qualità della cosa per un tempo determinato, prestando una garanzia di durata, regolata da una propria disciplina e diretta ad altri fini, richiedendosi invece per il sorgere dell’obbligo sopraindicato una specifica assicurazione sull’assenza di vizi, con la quale il venditore determina un particolare affidamento del compratore, indotto a soprassedere all’esame della cosa e quindi a non scoprirne gli eventuali vizi.
fonte italiaoggi