I PUNTI CHIAVE
1
Il condominio parziale
L’uso esclusivo attribuito a uno o più condòmini ha per oggetto, di solito, una porzione dell’edificio comune a tutte le unità che compongono il fabbricato. Va distinto – ma non è sempre facile nei casi concreti – dal condominio parziale, che si ha quando una porzione del condominio appartiene in quota millesimale non a tutti i condòmini ma solo ad alcuni. Il condominio parziale si verifica spesso quando talune infrastrutture del condominio danno utilità solo a una parte delle unità che lo compongono, come nel caso di un ascensore che serve solo alcuni piani.
2
Il lastrico solare
Il Codice civile menziona l’uso esclusivo nell’articolo 1126 in relazione ai lastrici solari, vale a dire le coperture orizzontali degli edifici, spesso usate come terrazze o per posizionare impianti, quali celle fotovoltaiche o antenne. La norma sancisce che se l’uso dei lastrici solari non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo devono pagare per un terzo le riparazioni o ricostruzioni; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano.
3
Il patto di uso esclusivo
Se l’uso esclusivo non è stabilito nel regolamento contrattuale redatto quando il condominio è stato formato (caso nel quale si impone a tutti i successivi acquirenti delle unità immobiliari del fabbricato) e lo si vuole introdurre a condominio già “in corsa”, serve il consenso di tutti i partecipanti al condominio: è il presupposto per formare atti validi qualificabili come costitutivi di diritti reali sugli enti comuni dell’edificio o come locazioni sopra i nove anni. Deliberazioni a maggioranza, anche molto qualificata, nella maggior parte dei casi possono non bastare.
fonte sole24h