L’AGENZIA DELLE ENTRATE SULL’AGEVOLAZIONE SUL SECONDO ACQUISTO D’IMMOBILE POST SEPARAZIONE
Bonus casa salvo con la vendita
Il secondo acquisto di casa agevolato è salvo solo se, in caso di separazione, uno dei due coniugi venda la propria quota dell’ex abitazione familiare. Decade, infatti, dal bonus prima casa, fruito per acquistare una nuova abitazione, il soggetto meramente titolare di una quota della precedente casa familiare che, in sede di separazione, sia stata assegnata all’ex coniuge, a meno che non provvede a vendere la suddetta quota entro un anno dal secondo acquisto agevolato, a nulla rilevando l’inutilizzabilità dell’immobile pre-posseduto. È quanto ha precisato l’Agenzia delle entrate nella risposta n. 634 del 30 settembre 2021 a un interpello, fornendo indicazioni circa le cause di decadenza delle cosiddette agevolazioni prima casa, di cui all’art. 1, comma 4-bis della Nota II- bis della Tariffa, parte I, allegata al dpr 26 aprile 1986, n. 131 (cosiddetto Testo unico del registro o Tur).
Le agevolazioni prima casa: presupposti e decadenze. Al centro delle delucidazioni fornite dall’Amministrazione finanziaria c’è ancora una volta il tema della non titolarità di altra abitazione acquistata con il cosiddetto bonus prima casa. Infatti, secondo la Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, parte I, allegata al Tur, per gli atti di acquisto di case di abitazione non di lusso è possibile pagare un’imposta di registro del 2%, anziché del 9%, sul valore catastale dell’immobile oggetto di compravendita, a condizione che: a) l’immobile oggetto della compravendita sia ubicato nel comune in cui l’acquirente ha o stabilirà entro i successivi 18 mesi la residenza; nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari: b) di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel comune in cui è situato l’immobile da acquistare; c) di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le medesime agevolazioni. Tuttavia, ancorché quest’ultimo requisito non sia soddisfatto e, dunque, l’acquirente risulti già in possesso di altra abitazione acquistata con le agevolazioni prima casa, il comma 4-bis dell’art. 1 della norma citata consente comunque l’accesso all’aliquota ridotta del 2% laddove il contribuente si impegni a vendere il fabbricato pre-posseduto entro un anno dal nuovo acquisto agevolato. In caso contrario, risulterà integrata una delle ipotesi di decadenza dall’agevolazione di cui al comma 4 e, di conseguenza, dovranno essere corrisposte le imposte già risparmiate in misura ordinaria, oltre interessi e sanzioni pari al 30% delle imposte stesse.
Ed è proprio su questo che si è espressa l’Agenzia delle entrate, in occasione della risposta all’interpello n. 634 del 30 settembre 2021.
Gli ultimi chiarimenti. Il quesito è stato presentato da un contribuente che, insieme al coniuge, aveva acquistato la casa familiare in regime di comunione legale dei beni, beneficiando delle agevolazioni prima casa. A seguito di separazione consensuale, essendo stata la casa familiare assegnata in uso al marito, l’istante ha acquistato una nuova abitazione adibita a residenza propria e dei figli, per la quale ha chiesto di beneficiare del bonus prima casa impegnandosi ad alienare la propria quota della ex casa coniugale entro il termine di un anno, come richiesto dal comma 4-bis dell’art. 1 della Nota II-bis del dpr n. 131/1986. A questo proposito, però, il contribuente ha fatto presente che, non essendo l’ex coniuge interessato ad acquistare la metà della casa di proprietà, con molta probabilità non sarebbe riuscito a rispettare la condizione, prevista dalla norma, di vendita della casa pre-posseduta entro un anno dalla data del secondo acquisto. Con conseguente debenza delle imposte di registro e ipocatastali in misura ordinaria, nonché della relativa sanzione.
La soluzione prospettata dal contribuente. Partendo dall’assegnazione della casa coniugale all’ex partner, decisa dal giudice in sede di separazione, l’istante ha chiesto che fosse esclusa la decadenza dal bonus prima casa per il secondo acquisto agevolato. A tal fine, ha sottolineato il fatto che la ratio della norma agevolativa, individuabile proprio nel soddisfacimento delle esigenze abitative, verrebbe completamente vanificata ove venisse impedito di usufruire delle agevolazioni anche per il secondo acquisto in virtù della mera titolarità di una quota di un immobile che non può neppure essere utilizzato. Insomma, ad avviso del contribuente, l’inidoneità abitativa del primo immobile dovrebbe bastare a impedire la decadenza dall’agevolazione fruita per il secondo acquisto o, quanto meno, a garantire la disapplicazione delle sanzioni. Una posizione, questa, già adottata dalla Corte costituzionale che, con l’ordinanza n. 203 del 22 giugno 2011, aveva evidenziato come il riferimento nella norma alla «casa di abitazione» (in luogo della precedente dizione «fabbricato idoneo ad abitazione») è da intendersi «nel senso che la possidenza di una casa di abitazione costituisce ostacolo alla fruizione delle agevolazioni fiscali per il successivo acquisto di un’altra casa ubicata nello stesso comune soltanto se la prima delle due case sia già idonea a soddisfare le esigenze abitative dell’interessato». Peraltro, nella stessa ottica, persino la Cassazione non ha mancato di tenere in considerazione, ai fini dell’accesso al beneficio, le ragioni di carattere soggettivo o oggettivo che inficiano l’idoneità abitativa di un immobile: dall’effettiva inabitabilità del fabbricato, anche a causa di impedimenti di carattere giuridico (per esempio un contratto di locazione a terzi) alla sua inadeguatezza per dimensioni o caratteristiche qualitative (sent. n. 2565 del 2 febbraio 2018 e n. 19989 del 27 luglio 2018).
La risposta dell’Agenzia delle entrate. Non è sembrata affatto condividere la soluzione prospettata dal contribuente l’Amministrazione finanziaria, la quale si è mostrata piuttosto ferma nel ribadire la necessità di alienare entro l’anno la quota della casa pre-posseduta in proprietà dell’istante al fine di non incorrere nella decadenza dell’agevolazione fruita per il secondo immobile, ricordando altresì che l’unica via per evitare le sanzioni è quella di corrisponderle in misura ridotta. L’Agenzia ha dunque abbracciato l’opposto indirizzo giurisprudenziale secondo cui la rimozione del riferimento, prima presente, dalle norme di legge all’idoneità abitativa determina l’impossibilità di assegnare rilievo alla situazione personale dell’acquirente o al concreto utilizzo del bene (ord. n. 14740 del 13 giugno 2017). A questo proposito, l’Agenzia ha sottolineato il fatto che, a mente del comma 1, lett. c) dell’art.1 della Nota II-bis del Tur, la possibilità di usufruire più volte in vita del bonus prima casa è subordinata alla condizione di non essere «titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto e dal coniuge con le agevolazioni». E dunque, il riferimento testuale della lett. c), a differenza della lett. b), anche alla nuda proprietà, che prescinde in radice dallo stesso uso abitativo, rende irrilevante la soggettiva e concreta inidoneità abitativa del primo immobile. Ciò che conta, insomma, è che in base alle risultanze catastali l’immobile già posseduto sia a uso abitativo: tanto basta a precludere il godimento dell’agevolazione per il secondo acquisto. Senza contare che le disposizioni di cui alla Nota II-bis, avendo natura agevolativa, non sono suscettibili di un’interpretazione estensiva, tale da dilatarne l’ambito operativo ad ipotesi non espressamente previste dal legislatore. Quale logico corollario, la presunta inidoneità dell’immobile pre-posseduto a soddisfare le esigenze abitative del contribuente diventa un elemento del tutto trascurabile e, per l’effetto, inidoneo a disinnescare la decadenza dal beneficio fiscale normativamente sancita. Tuttavia è auspicabile un indirizzo giurisprudenziale unanime che chiarisca se il concetto di abitazione richiamato dalla Nota II-bis presupponga anche solo implicitamente il requisito della idoneità abitativa dell’immobile.
fonte italiaoggi