NELLA CIRCOLARE N. 12/E I DETTAGLI SU CHI E COME PUÒ USUFRUIRE DELLE ESENZIONI SULLA PRIMA CASA
Bonus under 36 ad ampio raggio
Bonus prima casa per gli under 36 dal perimetro ampio: i giovani con Isee non superiore a 40 mila euro annui che acquistano una casa di abitazione non di lusso entro il 30 giugno 2022 potranno godere dell’esenzione da imposte di registro e ipocatastali anche rispetto alle pertinenze dell’immobile (per esempio i box auto), oltre che per gli acquisti effettuati in sede di aste giudiziarie. In ipotesi di co-acquisto, poi, il beneficio verrà calcolato pro-quota, mentre non sarà affatto contemplato per i preliminari di vendita. Rimane ferma, invece, l’esclusione dell’imposta sostitutiva sul mutuo contratto per comprare o ristrutturare l’immobile, così come il credito di imposta per gli acquisti soggetti a Iva. Sono alcune delle istruzioni per l’applicazione della misura agevolativa prevista dal cosiddetto decreto Sostegni bis, fornite dall’Agenzia delle entrate con la circolare n. 12/E del 14 ottobre 2021.

La misura del Decreto sostegni bis. Favorire l’autonomia abitativa dei giovani, incoraggiandoli ad acquistare una casa propria. È l’intento dell’art. 64, commi dal 6 al 10 del dl 25 maggio 2021, n. 73 (Decreto sostegni bis), rubricato «Misure in favore dell’acquisto della casa di abitazione e in materia di prevenzione e contrasto al disagio giovanile». Si tratta di un pacchetto di agevolazioni in materia di imposte indirette su atti costitutivi o traslativi della proprietà o di altro diritto reale di godimento a titolo oneroso su casa di abitazione, conclusi tra il 26 maggio 2021 e il 30 giugno 2022 da giovani che, nell’anno solare di stipula dell’atto, non abbiano ancora compiuto 36 anni e vantino un indicatore della situazione economica equivalente (Isee) non superiore a 40 mila euro annui. Il giovane acquirente non dovrà essere titolare di altro immobile acquistato con la medesima agevolazione e, in caso contrario, dovrà venderlo entro 12 mesi dal nuovo acquisto agevolato. L’immobile, poi, non deve rientrare nelle categorie catastali A1, A8 e A9 (immobili di lusso) e deve essere situato nel comune in cui l’acquirente ha la residenza o la trasferisca entro 18 mesi dall’acquisto. Quanto ai benefici, però, per gli under 36 non è prevista, come nella versione classica del bonus prima casa, la semplice riduzione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale, ma piuttosto la totale esenzione. A ciò si aggiunge la non debenza dall’imposta sostitutiva per i finanziamenti erogati ai fini dell’acquisto, della costruzione e della ristrutturazione di immobili a uso abitativo nonché, in ipotesi di acquisto soggetto a Iva, il riconoscimento di un credito d’imposta di ammontare pari all’Iva pagata. Credito che può essere portato in diminuzione dalle imposte indirette dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito, o a sottrazione dell’Irpef dovuta in base alla dichiarazione da presentare successivamente alla data dell’acquisto, o ancora utilizzato in compensazione.

La circolare n. 12/E. L’Agenzia delle entrate ha fornito indicazioni maggiormente dettagliate in ordine all’applicazione della misura agevolativa in esame. Eccole in sintesi. Rispetto ai requisiti di carattere oggettivo richiesti per accedere al beneficio, l’amministrazione ha precisato che il bonus prima casa under 36 non è applicabile ai contratti preliminari di compravendita. Questi ultimi, infatti, producendo effetti obbligatori e non reali, non rientrano nella nozione di atti traslativi o costitutivi a titolo oneroso espressamente menzionati dall’art. 64, comma 6 del dl n. 73/2021. A ben guardare, il contratto definitivo di acquisto potrebbe non essere stipulato o, comunque, non intervenire entro i termini richiesti per l’applicazione dell’agevolazione. Di conseguenza, sul preliminare rimarrà invariata l’applicazione dell’imposta di registro in misura proporzionale per l’atto, gli acconti e la caparra confirmatoria, che verrà imputata all’imposta principale per la registrazione del contratto definitivo e, nel caso in cui fosse superiore rispetto a quest’ultima, rimborsata nell’eccedenza, su istanza di parte, entro il triennio successivo.

Ribadita dall’Agenzia delle entrate l’operatività del beneficio anche rispetto agli acquisti effettuati in sede di aste giudiziarie, secondo quanto già previsto in relazione all’agevolazione prima casa (cfr. risoluzione n. 38/E del 28 maggio 2021). In tali casi, quindi, la parte interessata rilascerà le dichiarazioni relative alla sussistenza dei requisiti di accesso all’agevolazione nelle more del giudizio, o anche in un momento successivo, purché prima della registrazione dell’atto, dovendo le stesse risultare dal provvedimento giudiziale. Per le transazioni assoggettate a Iva, quanto al ristoro previsto dal comma 7 dell’art. 64 cit. e pari alla stessa Iva pagata, la circolare chiarisce la possibilità di far valere il credito di imposta in sede di presentazione della prima dichiarazione dei redditi successiva all’acquisto, ovvero della dichiarazione relativa al periodo di imposta in cui è stato effettuato l’acquisto stesso, già nel modello Redditi PF 2021, nel rigo CR7, colonna 2. Portata più innovativa ha la delucidazione relativa al caso di co-acquisto di un bene immobile a uso abitativo. In simili ipotesi, secondo le Entrate, l’agevolazione prima casa under 36 andrà calcolata pro-quota, in favore dunque dei soli soggetti acquirenti aventi i requisiti richiesti, come accade per il bonus prima casa relativamente all’acquisto effettuato dai coniugi. Resta ferma, in capo al co-acquirente che non sia in possesso neppure dei requisiti necessari per l’agevolazione prima casa, l’applicazione delle imposte in misura ordinaria. Infine, la circolare pone l’attenzione sull’estensione dell’agevolazione prima casa under 36 anche alle pertinenze dell’immobile principale, classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7 e destinate a servizio della casa di abitazione oggetto dell’acquisto agevolato, per esempio il box auto. L’Amministrazione precisa che l’acquisto della pertinenza può avvenire contestualmente a quello dell’abitazione principale, o anche con atto separato purché stipulato entro il termine di validità temporale dell’agevolazione in esame e nel rispetto dei requisiti soggettivi.

fonte italiaoggi