Rifacimento lastrico solare privato: ripartizione spese
Quali sono le regole di suddivisione dei costi degli interventi di manutenzione straordinaria tra i proprietari esclusivi delle terrazze e gli altri condomini?
Problemi di infiltrazioni, impianto di tubi, sostituzione di mattonelle, ristrutturazioni dell’edificio. Sono parecchi i casi in cui è necessario provvedere, in un condominio, al rifacimento del lastrico solare privato. La ripartizione delle spese, però, spesso diventa più problematica della deliberazione dei lavori da eseguire, proprio per il fatto che la porzione interessata dai lavori è di proprietà esclusiva e non è comune a tutti.
In particolare ci si chiede chi debba essere chiamato a partecipare alla suddivisione dei costi – che di solito sono ingenti – di queste attività di manutenzione straordinaria. La domanda che sorge più di frequente riguarda le terrazze di proprietà esclusiva, ma che fungono anche da copertura per i piani sottostanti. È giusto che debbano contribuire tutti i condomini se il godimento del bene appartiene a qualcuno soltanto?
In molti casi i condomini sono composti da diversi corpi di fabbrica, con unità immobiliari tra loro indipendenti, o fanno parte di un unico complesso costruito “a gradini”, dove è facile individuare quali sono gli appartamenti che godono della copertura offerta dal lastrico solare e quali, invece, non sono interessati. In altri casi, invece, abbiamo i classici palazzi, dove non è semplice stabilire a priori chi debba partecipare alle spese di rifacimento delle terrazze che hanno anche l’importante funzione di tetto dell’edificio.
Per fortuna sul punto la legge è abbastanza chiara e la giurisprudenza ha un orientamento costante sulla ripartizione delle spese di rifacimento del lastrico solare privato. Quindi le delibere adottate dall’assemblea per essere valide dovranno attenersi ai criteri che adesso ti esporremo, senza includere nel riparto i condomini che non sono chiamati a contribuire a questi costi.
Lastrico solare: cos’è e a chi appartiene
Il lastrico solare è una terrazza che ha la funzione di copertura dell’edificio. A differenza del tetto spiovente, è orizzontale ed è calpestabile. Il lastrico solare rientra per legge [1] tra le parti comuni dell’edificio, salvo che il titolo di acquisto non disponga diversamente.
Quindi non sempre il lastrico solare è di proprietà indivisa di tutti i condomini, come nel caso della classica “terrazza condominiale”, ma in molti casi esso, o una sua porzione, può appartenere ad un proprietario esclusivo, che lo ha acquistato insieme all’unità immobiliare principale (di solito si tratta dell’appartamento situato all’ultimo piano del fabbricato).
Lastrico solare: come si dividono le spese
La regola generale per la ripartizione delle spese di manutenzione o riparazione del lastrico solaread uso esclusivo, dunque del terrazzo privato, è stabilita dall’art 1126 del Codice civile, secondo cui, quando l’uso dei lastrici solari non è in comproprietà comune:
un terzo dei costi è posto a carico di chi ne ha l’uso esclusivo;
i rimanenti due terzi vengono ripartiti tra tutti i condomini.
Quindi se il lastrico solare è interamente di proprietà comune la suddetta regola non opera, e la spesa complessiva sostenuta per i lavori viene suddivisa tra tutti i condomini, in base alle rispettive quote millesimali di proprietà dell’edificio; altrimenti opera la suddivisione che ti abbiamo indicato, con il riparto effettuato sempre in base al criterio millesimale.
Lastrico solare a copertura dei piani sottostanti in colonna
La regola base che suddivide le spese di rifacimento del lastrico solare per un terzo a carico del proprietario esclusivo e per i restanti due terzi agli altri condomini, però, subisce un’importante eccezione nel caso in cui la porzione del lastrico solare oggetto dei lavori non serve di copertura all’intero edificio, ma soltanto ad una sua parte. In questi casi i condomini ai quali il lastrico solare non offre copertura sfuggono al riparto delle spese. La norma civilistica dispone, infatti, che i costi vengano attribuiti soltanto ai condomini «a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore di piano o della porzione di piano di ciascuno», e sempre nel limite dei due terzi della spesa complessiva (il restante terzo rimane di competenza del proprietario esclusivo del terrazzo).
Una recente sentenza della Corte di Cassazione [2], nel decidere il caso di un lastrico solare di proprietà esclusiva con funzione di copertura di alcuni appartamenti sottostanti, ha affermato che ai due terzi della spesa spettante al condominio deve partecipare non l’intera compagine di comproprietari, ma soltanto «il proprietario di ciascun appartamento sito nella colonna sottostante al lastrico in proporzione del valore millesimale dell’unità».
Questo principio, che non è nuovo in giurisprudenza e trova numerosi precedenti [3], si basa sulla constatazione che il regime delle spese stabilito dall’art. 1126 Cod. civ., nella parte in cui obbliga i condomini a partecipare, nel limite di due terzi, alla spesa relativa alle riparazioni del lastrico solare di uso esclusivo, precisa che la suddivisione può avvenire o tra tutti i condomini dell’edificio o soltanto tra quelli «a cui il lastrico solare serve». Nell’interpretazione della Suprema Corte, questa precisazione individua i proprietari chiamati a partecipare alle spese in coloro ai quali appartengono unità immobiliari «comprese nella proiezione verticale» sottostante al lastrico solare oggetto degli interventi. Questo significa escludere dal riparto spese tutti gli altri condomini che hanno appartamenti non in colonna con il lastrico solare in questione.
La sentenza – che puoi leggere per esteso in fondo a questo articolo – precisa che «l’obbligo di partecipare alla ripartizione dei cennati due terzi della spesa non deriva, dalla sola, generica, qualità di partecipante del condominio, ma dell’essere proprietario di un’unità immobiliare compresa nella colonna d’aria sottostante alla terrazza o al lastrico oggetto della riparazione. I proprietari di una delle unità immobiliari sottostanti coperte dal lastrico o dal terrazzo sono così obbligati in proporzione al valore della medesima, mentre il proprietario o titolare dell’uso esclusivo del lastrico o della terrazza non concorre nella frazione dei due terzi della spesa, salvo che non sia altresì proprietario di un immobile sottostante».