Spese interramento pluviali: chi paga?
Quotidiano Del Condominio17 novembre 2021Edit this post
La messa sotto traccia di gronde e canali di scolo rientra nelle spese condominiali o va attribuita al proprietario esclusivo del tratto in cui si trovano?
In molte zone italiane la pioggia si fa sentire parecchio. Occorre, quindi, provvedere al regolare smaltimento delle acque, che potrebbero provocare pozzanghere o allagamenti ed anche rovinare la facciata dell’edificio. A questo servono le grondaie e i pluviali: sono entrambi impianti di scolo, e si differenziano perché le prime sono orizzontali mentre i secondi sono verticali. I pluviali esterni che si trovano in superficie possono essere nascosti alla vista e interrati in apposite tubazioni o incassati nei muri di appoggio. Ma nel condominio chi paga le spese di interramento dei pluviali?
Per stabilire il corretto criterio di riparto delle spese tra i comproprietari del fabbricato occorre prima di tutto stabilire se essi costituiscono parti comuni dell’edificio e poi verificare quali funzioni assolvono nel caso concreto. Questa indagine può portare a risultati diversi; così anche le soluzioni offerte dalla giurisprudenza sono contrastanti. In un recente caso, un tribunale [1] ha deciso che paga le spese di interramento dei pluviali solo il proprietario del giardino in cui essi sono collocati e non il condominio. A nulla è valsa la sua opposizione: le spese sono state addossate solo a lui, in quanto l’intervento serviva a non far defluire le acque in quella porzione di terreno e non riguardava la manutenzione dell’edificio.
Ciò però non esclude che quando l’interramento dei pluviali serve ad impedire l’afflusso eccessivo di acque nei cortili e nei giardini, e dunque a prevenire gli effetti devastanti provocati da cascate di piogge torrenziali, la spesa da sostenere debba essere ripartita tra tutti i condomini, in base a criteri analoghi a quelli previsti per la manutenzione e il rifacimento delle parti comuni: i pluviali nella maggior parte dei casi fanno parte di esse.
Riparazione grondaie e pluviali in condominio
L’assemblea condominiale può sempre deliberare, a maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio, tutti gli interventi necessari per la riparazione o la manutenzione delle parti comuni. Tra esse rientrano, secondo quanto stabilisce l’art. 1117 del Codice civile, «tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune».
Sono comprese tra le parti comuni «le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune», e quindi anche le grondaie ed i pluviali, che non sono menzionati espressamente dalla norma (a differenza degli impianti idrici e fognari, che sono compresi nell’elencazione). La Corte di Cassazione [2] ha affermato che i «canali di scarico» sono parti comuni dell’edificio.
Interventi su pluviali: quando paga il condominio?
Quando le grondaie ed i pluviali costituiscono parti comuni dell’edificio, le spese da sostenere per gli interventi sono a carico dell’intero condominio. Secondo quanto stabilisce l’art. 1123 del Codice civile, la ripartizione delle spese viene fatta in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascun comproprietario, secondo i valori riportati nella tabella millesimale, salvo diversa convenzione.
La norma fa salvo, però, il caso delle «cose destinate a servire i condomini in misura diversa», come le grondaie e i pluviali poste a servizio solo di alcune palazzine del complesso condominiale; in questa situazione, le spese sono ripartite in proporzione all’uso che ciascun condomino può farne, e dunque il riparto potrebbe non coinvolgere tutti. Precisamente, la disposizione normativa prevede l’ipotesi di un edificio che «abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servireuna parte dell’intero fabbricato»; in questo caso, le spese relative alla loro manutenzione sono poste a carico soltanto «del gruppo di condomini che ne trae utilità».
Interramento pluviali: quando paga solo il proprietario esclusivo?
Il criterio del riparto delle spese tra tutti i condomini, o tra quelli che sono comproprietari delle parti comuni interessate dagli interventi, subisce un’importante deroga che attribuisce le spese di interramento dei pluviali al proprietario esclusivo del tratto in cui si trovano.
È il caso, deciso dal tribunale di Lucca nella recente sentenza che abbiamo menzionato all’inizio [1], dei lavori di copertura di una canalizzazione e copertura dei pluviali situati in un giardino di proprietà privata. Qui, l’intervento non riguarda le parti comuni dell’edificio e non rientra tra i lavori di manutenzione, o conservazione, dei beni condominiali. Pertanto, va esclusa la divisione della spesa tra tutti i condomini; il costo dei lavori di interramento sotterraneo dei pluviali, e del loro allaccio alla rete fognaria, dovrà essere sopportato dal singolo condomino che è proprietario esclusivo dell’area.
In tali situazioni, quindi, l’assemblea potrà deliberare il riparto delle spese attribuendole interamente al proprietario esclusivo: nel caso deciso, il giudice lucchese ha respinto l’opposizione del singolo condomino alla delibera, escludendo che quei lavori rientrassero nelle spese condominiali su beni comuni, nonostante il fatto che i pluviali condominiali sovrastanti «scaricavano le acque nei giardini di proprietà esclusiva dei condomini aventi appartamento al piano terra». Il tribunale ha ritenuto che questo «intervento innovativo» di interramento dei pluviali era stato disposto e realizzato «nell’interesse specifico e su proprietà del singolo condomino, allo scopo di evitare gli effetti negativi derivanti dallo scolo delle acque».
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