La cessione di fabbricati non genera plusvalenze
Ai fini fiscali, la cessione di un fabbricato non corrisponde mai a una cessione di terreno edificabile generatore di plusvalenze, anche se agli atti del comune è presente una istanza di demolizione e ricostruzione del fabbricato trasferito. Lo ha stabilito la sezione quinta della Cassazione nell’ordinanza 34070/2021 del 12 novembre scorso. È illegittimo, dunque, l’avviso di accertamento con cui le Entrate intendano recuperare la plusvalenza, quando l’atto abbia avuto a oggetto un fabbricato, seppur fatiscente, tassabile in base alla nuova potenzialità edificatoria del sottostante terreno, previa demolizione dello stabile.
La vertenza trae origine da un accertamento con cui le Entrate intendevano assoggettare a tassazione una plusvalenza maturata in sede di cessione di area edificabile, a norma dell’art. 67, co. 1, lettera B) del dpr 917/86, non dichiarata al fisco. Le Commissioni di merito dopo aver rilevato che il fabbricato era stato demolito solo dopo l’acquisto del fabbricato, avevano annullato l’accertamento. Contro questa decisione l’Ufficio finanziario ricorreva in cassazione. In materia di imposte sui redditi, osservano gli ermellini, sono soggetti a tassazione separata quali redditi diversi le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione, non anche dei terreni su cui insiste un fabbricato, ancorché, come nella specie le parti ne abbiano previsto la demolizione unitamente alla successiva edificazione.
I giudici di Piazza Cavour precisano che, ai fini della tassazione dei terreni edificabili in sede di pianificazione urbanistica, l’alternativa tra «edificato» e «non edificato» non ammette un «tertium genus» con la conseguenza che la cessione di un edificio, anche qualora le parti abbiano pattuito la demolizione e ricostruzione con aumento di volumetria, non può essere riqualificata dall’ufficio finanziario come cessione di terreno edificabile. La Cassazione aggiunge che anche in caso di rilascio della concessione per una maggiore capacità edificatoria, all’ufficio rimane precluso superare il diverso regime fiscale previsto dal legislatore per la cessione di edifici rispetto a quella dei terreni.
Accogliendo il ricorso la Corte ha condannato l’Agenzia erariale al pagamento delle spese quantificate in 5 mila euro, oltre il 15% per spese generali e 200 euro per Iva e cpa come per legge.
(…) con la sentenza impugnata la Ctr, richiamando precedenti di legittimità, ha ritenuto che l’Agenzia ha illegittimamente ritenuto che l’intero ricavato della vendita fosse da attribuirsi all’area terreno in quanto edificabile (…) come questa Corte ha avuto modo di precisare, «in materia di imposta sui redditi, come risulta dal tenore degli artt. 81, comma 1, lett. b) (ora 67) e 16 (ora 17), comma 1, lett. g) bis, del dpr n. 917 del 1986, sono soggette a tassazione separata, quali “redditi diversi”, le “plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione”, e non anche di terreni sui quali insiste un fabbricato e quindi, già edificati. Ciò vale anche qualora l’alienante abbia presentato domanda di concessione edilizia per la demolizione e ricostruzione dell’immobile e, successivamente alla compravendita, l’acquirente abbia richiesto la voltura nominativa dell’istanza, in quanto la ratio ispiratrice del citato art. 81 tende ad assoggettare a imposizione la plusvalenza che trovi origine non da un’attività produttiva del proprietario o possessore ma dall’avvenuta destinazione edificatoria del terreno in sede di pianificazione urbanistica» (Cass. Sez. 6 – 5, Ordinanza n. 1674 del 23/01/2018); anche più di recente, in fattispecie analoga a quella oggetto di esame, si è detto che «in tema di Irpef, ai fini della tassazione separata, quali “redditi diversi”, delle plusvalenze realizzate a seguito di cessioni, a titolo oneroso, di terreni dichiarati edificabili in sede di pianificazione urbanistica, l’alternativa fra “edificato” e “non edificato” non ammette un “tertium genus”, con la conseguenza che la cessione di un edificio, anche ove le parti abbiano pattuito la demolizione e ricostruzione con aumento di volumetria, non può essere riqualificata dall’Amministrazione finanziaria come cessione del terreno edificabile sottostante, neppure se l’edificio non assorbe integralmente la capacità edificatoria residua del lotto su cui insiste, essendo inibito all’Ufficio, in sede di riqualificazione, superare il diverso regime fiscale previsto tassativamente dal legislatore per la cessione di edifici e per quella dei terreni» (Cass. Sez. 5, Sentenza n. 5088 del 21/02/2019); la sentenza impugnata, nel considerare tutti gli elementi specifici della fattispecie concreta, ha fatto corretta applicazione dei principi esposti; pertanto, il ricorso va rigettato, con condanna della ricorrente al pagamento delle spese (…).
fonte italiaoggi