LE NOVITÀ IN VISTA DEL SALDO DEL 16/12 DOPO LE MODIFICHE CONTENUTE NELLA MANOVRA 2020
Aree edificabili, cambia l’Imu
Si avvicina la scadenza del saldo Imu. Il 16 dicembre prossimo è l’ultimo giorno per effettuare il versamento della seconda rata. Occorre fare i calcoli per determinare l’imposta dovuta, osservando le nuove disposizioni che sono state fissate dallo scorso anno per l’imposta municipale. Sono cambiate, infatti, le regole sui valori dei terreni edificabili e sulle aree pertinenziali. Le modifiche sono intervenute sul fronte dei valori delle aree da prendere a base per il calcolo del tributo. Il valore al 1° gennaio dell’anno d’imposizione si applica solo nei casi in cui non siano state apportate delle variazioni agli strumenti urbanistici. In caso contrario occorre fare riferimento alla data della loro approvazione, anche in corso d’anno. E le aree edificabili pertinenziali, a differenza che in passato, sono soggette al pagamento se non hanno questa qualificazione ai fini urbanistici e non sono accorpate catastalmente al fabbricato.
I valori dei terreni edificabili
Dal 2020 bisogna tener conto delle novità introdotte con la legge 160/2019 per quanto concerne il valore da utilizzare per quantificare l’imposta. Il valore di un’area edificabile deve sempre essere calcolato con riferimento al 1° gennaio dell’anno d’imposizione. Ma questa decorrenza vale solo nei casi in cui non siano state apportate delle variazioni agli strumenti urbanistici. Altrimenti, il tributo deve essere determinato sul valore delle aree a partire dalla data della loro approvazione. I valori venali in comune commercio si applicano anche in corso d’anno. Il comma 746 della legge di bilancio 2020 stabilisce che per le aree fabbricabili il valore è costituito da quello venale in comune commercio all’inizio dell’anno di imposizione o, comunque, a decorrere dalla data di adozione del piano regolatore generale o del piano di attuazione. E’ decisivo anche il momento in cui questi strumenti urbanistici subiscono delle modifiche, che assumono rilevanza per determinare il valore di mercato. Il valore delle aree, al solito, va calcolato facendo riferimento ai seguenti criteri: zona territoriale di ubicazione; indice di edificabilità; destinazione d’uso consentita; oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione; prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi le stesse caratteristiche. Le amministrazioni comunali hanno il potere di fissare i valori dei terreni edificabili con delibera del consiglio o della giunta.
Le aree pertinenziali
L’articolo 1, comma 741, lettera a) della citata legge 160 ha apportato delle modifiche alla disciplina delle aree edificabili che sono al servizio di un fabbricato. Il legislatore è andato oltre il principio affermato dalla Cassazione, che ha riconosciuto la non imponibilità dei terreni pertinenziali ancorché non graffati in catasto come un unico bene. Per fabbricato s’intende l’unità immobiliare iscritta o che deve essere iscritta nel catasto edilizio urbano con attribuzione di rendita catastale, considerandosi parte integrante del fabbricato l’area occupata dalla costruzione e quella che ne costituisce pertinenza ai fini urbanistici, a condizione che venga accatastata unitariamente. Tuttavia, questa disposizione non ha natura di disposizione di interpretazione autentica e non ha efficacia retroattiva. Quindi, fino al 2019, in presenza dei requisiti, non erano soggette a imposizione le aree non accatastate unitariamente ai fabbricati. La Cassazione (sentenza 8367/2016) ha chiarito che l’accatastamento separato dei due immobili non fosse d’impedimento alla non imponibilità dell’area come pertinenza del fabbricato, in presenza di un vincolo d’asservimento durevole e funzionale. La disciplina della nuova imposta invece richiede, per fruire del vantaggio fiscale, che fabbricato e area siano accorpate catastalmente.
fonte italiaoggi