Morosità affitto commerciale: ultime sentenze

Morosità affitto commerciale: ultime sentenze

Canoni locativi non percepiti; pandemia Covid-19 e lockdown; risoluzione del contratto; sfratto per morosità.

Morosità del conduttore ed impossibilità sopravvenuta della prestazione
Ai fini dell’esonero da responsabilità del debitore, l’impossibilità della prestazione di cui all’art. 1256 c.c. deve consistere non in una mera difficoltà, ma in un impedimento obiettivo e assoluto, tale da non poter essere rimosso. Tale principio trova applicazione anche nel caso in cui l’esimente di cui alla citata norma venga invocata dal conduttore moroso in un contratto di locazione avente ad oggetto immobile commerciale (nella specie il tribunale non ha ritenuto sussistere un’impossibilità esimente posto che l’evento sopravvenuto prospettato dal conduttore, consistente nel mancato rilascio dell’autorizzazione all’apertura del poliambulatorio da parte della Regione – non configura una impossibilità obiettiva ed assoluta di adempiere l’obbligazione di versamento dei canoni del contratto di locazione).

Corte appello Roma sez. VIII, 23/03/2021, n.1850

Pandemia Covid-19: omesso pagamento dei canoni di palestra e piscina
In tema di contratto di locazione commerciale, la pandemia di Covid-19 e le misure di contenimento adottate dal Governo non rappresentano ragioni sufficienti per legittimare il conduttore a sospendere il pagamento dei canoni di locazione di un immobile adibito ad attività sportive, poiché non esistono disposizioni nell’ordinamento italiano che consentano al giudice di riequilibrare le condizioni economiche dei contratti di durata, nemmeno in presenza di eventi sopravvenuti e straordinari.

Tribunale Roma sez. VI, 19/02/2021, n.3114

Rinegoziazione del canone
A causa dell’emergenza sanitaria in corso, nel caso di locazione di immobile destinato allo svolgimento di attività commerciale, il cui esercizio sia inibito o limitato dalle disposizioni emergenziali, è necessaria, alla luce del principio di buona fede e correttezza e dei doveri di solidarietà costituzionalizzati (art. 2 Cost.), la rinegoziazione del canone volta a riequilibrare il sinallagma.

Tribunale Milano sez. contr., 21/10/2020

Mancato pagamento dei canoni nel periodo di lockdown
In tema di mancato pagamento dei canoni di affitto nelle locazioni ad uso non abitativo nel periodo di lockdown, considerato che la morosità si riferisce a mensilità nelle quali la società conduttrice non ha potuto esercitare nei locali l’attività commerciale a causa delle restrizioni imposte dalla normativa sanitaria in materia di COVID-19 o l’ha potuta esercitare in maniera ridotta, non si può parlare di un’impossibilità assoluta di godimento dell’immobile, ma di una mera – per quanto significativa – impossibilità soltanto parziale, dal momento che l’unità immobiliare è rimasta pur sempre nella disponibilità della conduttrice ed è stata utilizzata quantomeno con funzione di ricovero delle attrezzature e delle materie prime relative all’attività di ristorazione; – appare, dunque, pertinente non tanto il richiamo all’art. 1463 c.c. ma piuttosto alla figura dell’impossibilità parziale temporanea, che giustifica nei contratti a prestazioni corrispettive o la riduzione della controprestazione o il recesso (cfr. artt. 1256,1258 e 1464 c.c.).

Tribunale Venezia sez. I, 28/07/2020

Locazione ad uso commerciale
In materia di locazione ad uso commerciale, e per analogia, tenuto conto della tipologia di attività concessa, nel caso di affitto di azienda incentrato sullo sfruttamento di un immobile, vige il principio della tendenziale irrilevanza delle difformità amministrative e/o urbanistiche per l’esercizio dell’attività da svolgere nell’immobile, ai fini della validità del contratto e della responsabilità per inadempimento del concedente, a meno che questi abbia assunto l’obbligo specifico di garantire i necessari titoli abilitativi, oppure manchino in radice i requisiti per il relativo ottenimento. Ciò è sostenuto sul presupposto che sia onere del conduttore/affittuario verificare che le caratteristiche dei beni siano adeguate a quanto necessario per lo svolgimento dell’attività che egli intende esercitarvi.

Tribunale Pisa, 11/06/2020, n.581

Parziale versamento del canone e risoluzione per inadempimento del contratto
In tema di locazione ad uso commerciale, costituisce grave inadempimento, ai sensi dell’art.1455 c.c., il versamento parziale della pigione da parte del conduttore, comportando come conseguenza la risoluzione del rapporto contrattuale e la condanna al rilascio dell’immobile locato.

Tribunale Trani, 17/06/2019, n.1489

Reiterato ritardo nel pagamento del canone
In tema di locazione ad uso non abitativo, va dichiarata la risoluzione del contratto qualora il conduttore abbia reiterato ritardato pagamento del canone, nonostante il conduttore abbia, in epoca successiva alla intimazione di sfratto, proceduto al pagamento dei canoni non versati.

Tribunale Savona, 18/03/2019

Il pagamento dei canoni di locazione scaduti in corso di causa
Il pagamento dei canoni di locazione e degli altri importi scaduti in corso di causa non esclude la valutazione della gravità dell’inadempimento del conduttore dedotta con l’intimazione di sfratto, in particolare ove l’inadempimento sia stato preceduto da altri prolungati, reiterati e ravvicinati ritardi nel pagamento del canone medesimo. Difatti, la valutazione dell’importanza dell’inadempimento nel contratto di locazione va affermata anche in relazione all’esecuzione del contratto secondo buona fede, ai sensi dell’art. 1375 c.c., il quale impone di evitare il pregiudizio dell’interesse della controparte alla corretta esecuzione dell’accordo e al conseguimento tempestivo della relativa prestazione. Ciò posto, nella fattispecie il tribunale ha dichiarato risolto per inadempimento del conduttore il contratto di locazione tra le parti, avente a oggetto un immobile a uso commerciale, non ritenendo sufficiente a scongiurare lo scioglimento il pagamento in corso di causa della maggior parte dei canoni non pagati.

Tribunale Roma sez. VI, 11/10/2018, n.19558

Mancato pagamento del canone di locazione: la sanatoria
Nelle locazioni commerciali trova applicazione la regola generale di cui agli articoli 1453 e seguenti del codice civile e non la normativa speciale di cui all’articolo 55 della menzionata legge 392 del 1978. Non c’è disparità di trattamento tra le locazioni commerciali e quelle abitative per la non applicabilità dell’articolo 55 (istituto della sanatoria), in quanto il legislatore, con quell’articolo ha inteso preservare maggiormente l’interesse abitativo che ha una maggiore rilevanza rispetto a quello economico di cui è portatore il conduttore di un immobile locato ad uso diverso e quindi commerciale.

Tribunale Grosseto, 17/08/2018, n.770

Pagamento dei canoni dopo l’intimazione di sfratto
In tema di sfratto, il ritardato pagamento della morosità intimata, avvenuto solo successivamente alla notificazione dell’atto introduttivo, infatti, non può considerarsi estintivo della pretesa attorea dal momento che per giurisprudenza costante, “la circostanza che il conduttore in mora di un immobile ad uso non abitativo adempia la propria obbligazione dopo che il locatore abbia domandato la risoluzione del contratto, non può essere tenuta in considerazione al fine di stabilire se l’inadempimento abbia il requisito della “gravità”, di cui all’art. 1455 c.c.

Tribunale Roma sez. VI, 17/01/2018, n.1218

Locazione commerciale: sfratto per morosità
In tema di locazione di immobile urbano ad uso diverso dall’abitazione, non può riconoscersi al conduttore la facoltà di decidere unilateralmente di far cessare il rapporto anticipatamente, sottraendosi, senza il consenso del locatore, alle proprie obbligazioni.

In tale ipotesi la scelta del conduttore di non versare più il canone integra grave inadempimento e conseguentemente in caso di giudizio di sfratto per morosità la causa della risoluzione è riconducibile all’inadempimento del conduttore che quindi non può vantare più alcun diritto alla corresponsione dell’indennità di avviamento alla scadenza del contratto (essendosi il contratto risoltosi per causa a lui addebitabile).

Tribunale Arezzo, 04/05/2017, n.535

Imposte sui redditi
In tema di imposte sui redditi, in base al combinato disposto dagli artt. 23 e 34 del d.P.R. n. 917 del 1986, il reddito degli immobili locati per fini diversi da quello abitativo – per i quali opera, invece, la deroga introdotta dall’art. 8 della l. n. 431 del 1998 – è individuato in relazione al reddito locativo fin quando risulta in vita un contratto di locazione, con la conseguenza che anche i canoni non percepiti per morosità costituiscono reddito tassabile, fino a che non sia intervenuta la risoluzione del contratto o un provvedimento di convalida dello sfratto.

Cassazione civile sez. VI, 28/09/2016, n.19240

Locazione commerciale: la morosità di un solo canone
In tema di locazione di immobile a uso commerciale, va rigettata la domanda di risoluzione del contratto per morosità formulata dal locatore, laddove la dedotta morosità si sia limitata a un solo canone, per cui la violazione contestata non assurga a quel minimo di gravità tale da determinare lo scioglimento del contratto ai sensi dell’art. 1455 cc.

Tribunale Arezzo, 01/04/2016, n.431

Procedimento di convalida di sfratto per morosità
In tema di equo canone la sanatoria, prevista dall’articolo 55 della legge n. 392 del 1978, ammissibile sia nel procedimento di convalida di sfratto per morosità che in caso di ordinario giudizio di cognizione e nella eventualità la domanda di risoluzione sia proposta innanzi agli arbitri, non trova – comunque – applicazione qualora il contratto di locazione abbia a oggetto un immobile a uso commerciale, atteso che la disposizione in questione, facendo testualmente riferimento alla morosità nel pagamento dei canoni e degli oneri di cui all’articolo 5 della stessa legge, riguarda le sole locazioni di immobili destinati a uso abitativo.

Cassazione civile sez. I, 15/10/2014, n.21836

Inadempimento del conduttore di immobile adibito a uso commerciale
In caso di inadempimento del conduttore di immobile adibito a uso commerciale quanto al pagamento del canone il reddito del locatore, parametrato al canone locativo è intassabile ai fini Irpef solo per il periodo successivo al provvedimento di convalida dello sfratto per morosità (e non per quello anteriore, atteso che la tabazione del reddito locativo è collegata alla mera maturazione del diritto alla percezione di un reddito diritto che si estingue unicamente allorché, per qualsiasi causa la locazione sia cessata).

Cassazione civile sez. trib., 18/01/2012, n.651

Intimazione di sfratto per morosità
Nella procedura di intimazione di sfratto per morosità relativa ad un contratto di locazione commerciale, ove il condutture in sede di prima udienza si costituisca offrendo di pagare e pagando banco judicis la somma intimata, viene meno il presupposto della “persistenza della morosità”, con conseguente mancata convalida dello sfratto e proseguimento del giudizio in ordine alla richiesta di risoluzione del contratto stante l’inadempimento del conduttore alla sua obbligazione fondamentale.

Tribunale Ascoli Piceno, 29/12/2011

Pagamento del canone di locazione
In tema di morosità del conduttore nel pagamento del canone di locazione, in ragione della esclusione dell’applicabilità del procedimento di sanatoria previsto dall’art. 55 l. 27 luglio 1978 n. 392 alle locazioni non abitative, va affermato che consentire al conduttore, in tale tipo di locazioni, comportamenti consistenti nel rinviare a suo piacimento il pagamento del canone, sia pure tre volte nell’ambito di un quadriennio, costringendo il locatore a reagire attraverso il processo per ottenere l’adempimento, non vale ad eliminare il contenzioso ma a favorirlo e può determinare conseguenze economiche di non indifferente rilievo.

La norma di cui al citato articolo 55 l. 27 luglio 1978 n. 392 mira a tutelare i soggetti che assumono in locazione un immobile per adibirlo al soddisfacimento di primarie esigenze di vita, ma, proprio per tali limiti, non è estensibile ad altre categorie di soggetti, quali i conduttori di locazioni ad uso produttivo e commerciale.

Cassazione civile sez. III, 23/05/2006, n.12119

Risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore
La cessione di azienda operante in immobile condotto in locazione, e del relativo contratto di locazione, secondo le previsioni di cui all’art. 36 l. 27 luglio 1978 n. 392, qualora avvenga nel corso del giudizio che abbia ad oggetto la risoluzione del contratto di locazione, dà luogo ad una successione nel diritto controverso ai sensi dell’art. 111 c.p.c. Ne consegue che il cessionario, in quanto successore a titolo particolare, può intervenire in appello senza che operino i limiti risultanti dall’art. 344 c.p.c.

(Nella fattispecie, relativa al giudizio di opposizione a convalida di sfratto per morosità relativamente ad un immobile condotto in locazione ad uso commerciale, la S.C. ha cassato con rinvio la sentenza della corte di merito che, nel rigettare il gravame del locatario alla sentenza di primo grado di risoluzione del contratto, aveva altresì dichiarato inammissibile, in applicazione dell’art. 344 c.p.c., l’intervento in appello della società nelle more cessionaria dell’azienda operante nell’immobile locato, sul presupposto, ritenuto in sentenza, che l’intervenuta doveva considerarsi terzo rispetto al giudizio, con conseguente limitazione dei poteri processuali a quanto prevede l’art. 404 c.p.c.).

Cassazione civile sez. III, 14/03/2006, n.5468

Pagamento dei canoni arretrati
Non è possibile affermare che, qualora il conduttore, convenuto in giudizio per morosità, provveda all’offerta di pagamento dei canoni arretrati, il locatore sarebbe tenuto a ricevere tale pagamento con la conseguenza che la persistenza della morosità sarebbe addebitabile non al conduttore, ma allo stesso locatore. In contrario, l’art. 55 l. n. 392 del 1978, che prevede la sanatoria della morosità, è applicabile unicamente alle locazioni di immobili ad uso abitativo e non a quelle di immobili ad uso commerciale.

Corte appello Reggio Calabria, 04/03/2004

Grave inadempienza del conduttore
Nell’azione di risoluzione del contratto di locazione di immobile adibito ad uso commerciale a seguito di grave inadempienza del conduttore ed intimazione di sfratto per morosità, sono applicabili i principi generali in tema di risoluzione del contratto a prestazioni corrispettive per inadempimento, in ragione dei quali la suddetta risoluzione non può essere impedita dall’eventuale adempimento, successivo però alla proposizione della relativa domanda. La l. n. 392 del 1978, infatti, ha previsto, relativamente ai nuovi contratti, la sanatoria delle morosità esclusivamente per le locazioni ad uso abitativo.

Corte appello Bari, 05/05/2001

Offerta di pagamento del minor canone
Ai sensi dell’art. 7, comma 2, l. 26 novembre 1969 n. 833 la riduzione del canone dei contratti di locazione degli immobili in cui si eserciti un’attività professionale, commerciale o artigiana, è operante soltanto dalla data della richiesta che all’uopo deve essere fatta dal conduttore.

Ne consegue che l’offerta di pagamento del minor canone avanzata dal conduttore dopo l’intimazione di sfratto per morosità nonché l’ottemperanza all’ordinanza di pagamento dei canoni nella misura non controversa non precludono la valutazione degli effetti giuridici della pregressa mora del conduttore e l’applicazione del principio “ex” art. 1453 c.c., il quale dispone che dalla data della domanda di risoluzione l’inadempiente non può più adempiere, e di conseguenza la pronuncia di risoluzione del contratto, ove risulti congruamente accertata la colpa e l’importanza dell’inadempimento del conduttore.

Cassazione civile sez. III, 29/04/1980, n.2851