La terrazza condominiale si può usare come stenditoio?

La terrazza condominiale si può usare come stenditoio?

Si può usare il piano di copertura dell’edificio (lastrico solare o terrazza) per stendere i panni, le lenzuola o la biancheria?

La terrazza condominiale si può usare come stenditoio? Se uno dei condòmini dovesse collocare alcuni fili, da un lato all’altro dell’area aperta, per ivi appendere i panni bagnati e farli così asciugare al sole, il condominio potrebbe vietarglielo?

La questione, di recente affrontata dalla giurisprudenza [1], necessita di alcune precisazioni. Sul punto, infatti, potrebbe influire la presenza di un regolamento di condominio di natura «contrattuale» (ossia approvato all’unanimità) che potrebbe legittimamente vietare uno specifico uso degli spazi comuni come appunto quello rivolto a stendere i panni, le lenzuola e la biancheria.

Ma anche laddove il regolamento non stabilisca se la terrazza condominiale si può usare come stenditoio, esiste una norma del Codice civile che disciplina un comportamento simile. Ne parleremo a breve.

Nel frattempo però una precisazione, quantomeno terminologica, è d’obbligo per chi non conosce la differenza tra terrazza condominiale e lastrico solare. Le due parole vengono spesso usate indistintamente. E difatti, in entrambi i casi, si tratta del piano orizzontale di copertura dell’edificio. Senonché, il lastrico solare non è fatto per essere vissuto, non essendo delimitato da parapetti. Invece, la terrazza è un’area vivibile, ove ci si può sporgere, prendere il sole ed eventualmente giocare.

A chi appartiene la terrazza?
Di regola, la terrazza è un’area condominiale: appartiene cioè a tutti i condomini. Lo stabilisce l’articolo 1117 del Codice civile. Nulla però esclude che possa essere concesso l’uso esclusivo o, addirittura la stessa proprietà, a un solo condomino (di norma quello che abita all’ultimo piano che, sempre a norma del Codice civile, avrebbe anche il potere di sopraelevazione ossia di costruirvi ulteriori piani).

Nel caso in cui la terrazza dovesse essere condominiale, tutte le spese ad essa inerenti – sia quelle relative all’ordinaria che alla straordinaria amministrazione – sono ripartite tra tutti i condomini dell’edificio che da essa sono coperti, secondo i rispettivi millesimi. Pertanto, in presenza di un edificio a forma scalare, ossia con più lastrici solari o terrazze come tanti gradini, solo i condomini che rientrano nella relativa verticale sono tenuti a partecipare alle spese della propria copertura.

Viceversa, nel caso di terrazza o lastrico solare di uso o proprietà esclusiva, le spese sono così ripartite: un terzo in capo al titolare della proprietà o del diritto d’uso e gli altri due terzi in capo a tutti gli altri condomini.

Divieto di usare la terrazza come stenditoio
Il problema dell’uso della terrazza come stenditoio si pone chiaramente solo per quella comune e non anche per quella nella disponibilità esclusiva di un solo condomino.

Solo un regolamento condominiale approvato all’unanimità (cosiddetto regolamento contrattuale) potrebbe vietare di adibire la terrazza a stenditoio. In tal caso, non c’è modo di opporsi o di superare il vincolo. Difatti, proprio l’unanimità rappresenta la manifestazione di volontà dello stesso condomino comproprietario dell’area che ha voluto auto-limitare i propri poteri.

Si ricorda che l’unanimità nell’approvazione del regolamento condominiale può essere raggiunta in due modi: o con votazione di tutti i condomini riuniti in assemblea nel medesimo momento, oppure con l’accettazione del regolamento al momento di acquisto di ogni singolo appartamento (ossia al momento del rogito notarile, con allegazione dello stesso all’atto di compravendita).

Si può usare la terrazza come stenditoio?
In assenza di un divieto espresso nel regolamento, la terrazza può essere usata come stenditoio, ma solo se ricorrono le condizioni indicate all’articolo 1102 del Codice civile ossia:

non bisogna alterare la destinazione dell’area (a riguardo non v’è dubbio che l’uso della terrazza o del lastrico solare come area per stendere i panni non ne altera la funzione che è proprio quella di godere dell’aria e della luce su di essa proveniente);
non bisogna occupare gran parte dell’area, impedendo agli altri condomini di farne anch’essi uso, uso anche diverso dallo stendere i panni, ma purché anch’esso legittimo (ad esempio, per l’installazione di antenne e pannelli fotovoltaici).
Dunque, il singolo condomino, senza chiedere il permesso all’assemblea o all’amministratore, e in ogni caso in assenza di vincoli nel regolamento, può fissare due fili sulla terrazza condominiale ma ciò a patto che non occupi così tanto spazio da impedire a tutti gli altri condomini – nessuno escluso – un uso identico o comunque paritario. Ne deriva che tanto maggiore è il numero di condomini presenti nello stabile, tanto inferiore deve essere lo spazio occupato dai fili.

Come chiarito dalla sentenza riportata in apertura di questo articolo, il terrazzo è indubbiamente suscettibile di ulteriori utilizzazioni rispetto a quella di luogo ove stendere la biancheria lavata, e per tali motivi l’apposizione, da parte di un condomino, dei paletti e dei relativi fili su una porzione non insignificante del terrazzo, determina un impedimento non marginale all’utilizzazione del bene da parte degli altri comproprietari. Non conta, a questo punto, che i fili stendi-panni tesi tra i paletti siano amovibili per consentire agli altri condòmini di rimuoverli comodamente arrotolandoli ad uno dei paletti o magari che chi li ha predisposti consenta anche ai vicini di fare pari uso degli stessi.

laleggepertutti