Gestione. Il dettato del Codice civile va comunque coordinato con le regole sulla privacy
Accesso ampio ai documenti
Possono visionare le carte dell’amministrazione tutti i «diretti interessati»
La riforma del condominio ha portato a un notevole rafforzamento del potere di controllo dei condòmini, il cui aspetto più significativo può ravvisarsi nella consultazione ed estrazione di copia di numerosi atti, cioè nel diritto di accesso.
Questo non deve risultare di ostacolo all’attività di amministrazione o contrario ai principi di correttezza; non può risolversi in un onere economico per il condominio (e la legge mette ora esplicitamente le spese a carico del richiedente); nessun compenso ulteriore è dovuto all’amministratore trattandosi di attività connessa e ricompresa nel corrispettivo generale concordato; il diniego dell’amministratore comporta l’annullabilità della delibera emessa su tali oggetti (orientamento pacifico dalla Cassazione con le pronunce 8460/1998, 186/2011 e 4886/2018).
Anagrafe condominiale
La normativa sul diritto di accesso agli atti lascia spazi d’incertezza sulla individuazione dei soggetti legittimati, perché oltre ai “condòmini” ed ai “titolari di diritti di godimento” richiama anche le categorie degli “aventi diritto” e degli “interessati”. «Interessato» alla consultazione ed alle copie dovrebbe ritenersi, tenuto conto anche della legge sulla privacy, solo il soggetto iscritto alla specifica anagrafe (condòmini; titolari di diritti di godimento reali e personali e quindi, per i diritti personali, conduttore, assegnatario e comodatario).
Il Registro dei verbali
La categoria degli “interessati” dovrebbe comprendere i soggetti con il diritto di partecipare all’assemblea: condòmini, eventuale curatore fallimentare o custode giudiziario e (per quanto di competenza) usufruttuario, abitatore, usuario e conduttore.
Il Registro di contabilità
Riepilogo finanziario (rendiconto) e nota esplicativa (articoli 1129/2°, 1130 e 1130-bis) formano la parte finanziaria dei documenti: la legittimazione all’accesso spetta ai condòmini (e ai titolari di diritti reali parziari), in armonia con il sistema della legge orientato a privilegiare i diritti reali di proprietà e di godimento. Il conduttore, il comodatario e l’assegnatario (che hanno solo diritti personali) devono rivolgersi alla loro controparte per avere contezza del bilancio e della ripartizione delle spese; per il conduttore è la stessa legge 392/1978 a stabilirlo con l’articolo 9 e a sua volta il Garante privacy (a pagina 23 del suo Vademecum “Il condominio e la privacy” del 2013, in www.garanteprivacy.it) gli preclude l’accesso ai dati sulla “gestione del condominio”.
Qualora, però, l’assegnatario sia anche comproprietario (comunione di beni) la sua posizione giuridica non differisce da quella di qualunque condòmino, con piena titolarità per ogni esigenza di accesso.
I giustificativi di spesa
Il nuovo articolo 1130-bis del Codice civile legittima, oltre ai condòmini, anche i titolari di diritti di godimento senza specificazione (quindi diritti reali e personali); per il conduttore il diritto era già attribuito dall’articolo 9 della legge 392/78, da esercitare entro il termine di due mesi.
Il 1130-bis consente ora per tutti l’accesso in ogni tempo, con il limite del periodo obbligatorio di conservazione (dieci anni dalla registrazione dei documenti).
Conto corrente
La consultazione e la copia della rendicontazione sono consentite solo ai condòmini. La richiesta va fatta all’amministratore in qualunque giorno (compatibilmente con le esigenze del suo ufficio), poiché la limitazione temporale esiste solo per i registri.
Se l’amministratore non provvede, l’interessato può rivolgersi direttamente alla banca, come da pronuncia dell’Arbitro Bancario Finanziario (decisione 7960/2016), poiché tale diritto è stabilito dall’articolo 119 del Testo unico bancario, che ha carattere speciale.
Sito Internet
Per stabilire l’accesso ai documenti messi sull’eventuale sito web condominiale bisogna esaminare nel singolo caso specifico quali documenti sono stati messi sul sito e poi adottare le stesse regole di accesso che governano la richiesta con il tradizionale sistema cartaceo (tramite l’amministratore).
La password andrebbe quindi concessa solo ai soggetti abilitati ad acquisire quegli stessi documenti che potrebbero avere anche con il mezzo cartaceo.
© RIPRODUZIONE RISERVATA
Giuseppe Màrando
Questo non deve risultare di ostacolo all’attività di amministrazione o contrario ai principi di correttezza; non può risolversi in un onere economico per il condominio (e la legge mette ora esplicitamente le spese a carico del richiedente); nessun compenso ulteriore è dovuto all’amministratore trattandosi di attività connessa e ricompresa nel corrispettivo generale concordato; il diniego dell’amministratore comporta l’annullabilità della delibera emessa su tali oggetti (orientamento pacifico dalla Cassazione con le pronunce 8460/1998, 186/2011 e 4886/2018).
Anagrafe condominiale
La normativa sul diritto di accesso agli atti lascia spazi d’incertezza sulla individuazione dei soggetti legittimati, perché oltre ai “condòmini” ed ai “titolari di diritti di godimento” richiama anche le categorie degli “aventi diritto” e degli “interessati”. «Interessato» alla consultazione ed alle copie dovrebbe ritenersi, tenuto conto anche della legge sulla privacy, solo il soggetto iscritto alla specifica anagrafe (condòmini; titolari di diritti di godimento reali e personali e quindi, per i diritti personali, conduttore, assegnatario e comodatario).
Il Registro dei verbali
La categoria degli “interessati” dovrebbe comprendere i soggetti con il diritto di partecipare all’assemblea: condòmini, eventuale curatore fallimentare o custode giudiziario e (per quanto di competenza) usufruttuario, abitatore, usuario e conduttore.
Il Registro di contabilità
Riepilogo finanziario (rendiconto) e nota esplicativa (articoli 1129/2°, 1130 e 1130-bis) formano la parte finanziaria dei documenti: la legittimazione all’accesso spetta ai condòmini (e ai titolari di diritti reali parziari), in armonia con il sistema della legge orientato a privilegiare i diritti reali di proprietà e di godimento. Il conduttore, il comodatario e l’assegnatario (che hanno solo diritti personali) devono rivolgersi alla loro controparte per avere contezza del bilancio e della ripartizione delle spese; per il conduttore è la stessa legge 392/1978 a stabilirlo con l’articolo 9 e a sua volta il Garante privacy (a pagina 23 del suo Vademecum “Il condominio e la privacy” del 2013, in www.garanteprivacy.it) gli preclude l’accesso ai dati sulla “gestione del condominio”.
Qualora, però, l’assegnatario sia anche comproprietario (comunione di beni) la sua posizione giuridica non differisce da quella di qualunque condòmino, con piena titolarità per ogni esigenza di accesso.
I giustificativi di spesa
Il nuovo articolo 1130-bis del Codice civile legittima, oltre ai condòmini, anche i titolari di diritti di godimento senza specificazione (quindi diritti reali e personali); per il conduttore il diritto era già attribuito dall’articolo 9 della legge 392/78, da esercitare entro il termine di due mesi.
Il 1130-bis consente ora per tutti l’accesso in ogni tempo, con il limite del periodo obbligatorio di conservazione (dieci anni dalla registrazione dei documenti).
Conto corrente
La consultazione e la copia della rendicontazione sono consentite solo ai condòmini. La richiesta va fatta all’amministratore in qualunque giorno (compatibilmente con le esigenze del suo ufficio), poiché la limitazione temporale esiste solo per i registri.
Se l’amministratore non provvede, l’interessato può rivolgersi direttamente alla banca, come da pronuncia dell’Arbitro Bancario Finanziario (decisione 7960/2016), poiché tale diritto è stabilito dall’articolo 119 del Testo unico bancario, che ha carattere speciale.
Sito Internet
Per stabilire l’accesso ai documenti messi sull’eventuale sito web condominiale bisogna esaminare nel singolo caso specifico quali documenti sono stati messi sul sito e poi adottare le stesse regole di accesso che governano la richiesta con il tradizionale sistema cartaceo (tramite l’amministratore).
La password andrebbe quindi concessa solo ai soggetti abilitati ad acquisire quegli stessi documenti che potrebbero avere anche con il mezzo cartaceo.
© RIPRODUZIONE RISERVATA
Giuseppe Màrando