REDDITO D’IMPRESA
Via libera alla deduzione dei costi per i lavori su immobili di terzi
La sentenza a Sezioni unite dettata in materia di Iva vale anche per le «dirette»
Le spese devono essere sostenute nell’ambito dell’attività aziendale
La decisione delle Sezioni unite della Corte di cassazione in merito alla detraibilità dell’Iva relativa alle spese di ristrutturazione o manutenzione straordinaria degli immobili di terzi consente di dare soluzione anche alla questione concernente la deducibilità dei relativi costi ai fini delle imposte sui redditi.
La Suprema corte ha affermato, nella sentenza a Sezioni unite 11533 dello scorso 11 maggio, che va riconosciuto il diritto alla detrazione dell’Iva per lavori di ristrutturazione o manutenzione anche in ipotesi di immobili di proprietà di terzi, purché sia presente un nesso di strumentalità con l’attività d’impresa o professionale, anche se quest’ultima risulti soltanto potenziale o di prospettiva. E ciò anche se, per cause estranee al contribuente, tale attività non abbia poi potuto concretamente esercitarsi.
La sentenza della Corte riguarda l’Iva ma la soluzione adottata è destinata, come detto, ad esplicare effetto anche rispetto all’analoga questione della deducibilità per il conduttore degli stessi costi ai fini delle imposte sui redditi.
La questione Iva
La problematica oggetto del giudizio di legittimità ha riguardato l’inerenza delle spese di ristrutturazione degli immobili detenuti in locazione ai fini sia del diritto ad esercitare la detrazione dell’Iva (nel caso in cui l’attività d’impresa non avesse ancora avuto inizio) sia del rimborso della stessa imposta, riconosciuto, dall’articolo 30, terzo comma, lettera c), del Dpr 633/1972, in presenza di costi ammortizzabili.
La Corte, dopo aver ricordato il contrasto interpretativo emerso nell’ambito della giurisprudenza di legittimità, ha ricordato che le sentenze “negative” erano fondate sul timore che il contratto di locazione fosse stato predisposto allo scopo di consentire alla conduttrice una detrazione di cui la proprietaria dell’immobile in quanto «consumatrice finale» non avrebbe avuto diritto, «al di là della giustificazione giuridica fornita, che con riguardo alla detrazione è stata anche quella del divieto previsto per i beni non ammortizzabili».
Tale tesi non è stata, però, condivisa alla luce della giurisprudenza della Corte di giustizia (sentenze C-672/16 del 2018, C-132/16 del 2017, C-124/12 del 2013 e C-29/08 del 2009) che, in base al principio di neutralità dell’imposta, ha riconosciuto il diritto alla detrazione dell’Iva «purché sia presente un nesso di strumentalità con l’attività d’impresa o professionale, anche se quest’ultima sia potenziale o di prospettiva. E ciò pur se – per cause estranee al contribuente – la predetta attività non abbia poi potuto concretamente esercitarsi».
Effetti sulle imposte sui redditi
Il locatario può dedurre, ai fini delle imposte sui redditi, i costi sostenuti per la ristrutturazione o la manutenzione straordinaria dell’immobile nel quale lo stesso svolge l’attività d’impresa, essendo gli stessi inerenti all’esercizio dell’impresa. A tale conclusione è possibile pervenire alla luce della sentenza 11533/2018, nella quale viene fatto un breve cenno anche alle precedenti incertezze della giurisprudenza della Cassazione in merito alla «simmetrica questione della deduzione dei costi».
In alcune sentenze era stata negata la deducibilità dei costi in esame per difetto del requisito dell’inerenza, perché il locatore sarebbe risultato il beneficiario ultimo dei miglioramenti apportati all’immobile. In altre pronunce era stata, invece, sostenuta la tesi opposta, ritenendo che la deducibilità degli stessi costi non potesse essere subordinata al diritto di proprietà dell’immobile, essendo sufficiente che fossero sostenuti nell’esercizio dell’impresa, al fine del migliore svolgimento dell’attività imprenditoriale da parte del locatario.
Quest’ultima soluzione è senz’altro condivisibile, anche perché altrimenti la deduzione degli stessi costi non spetterebbe né al conduttore né al locatore (in quanto non sostiene la spesa).
© RIPRODUZIONE RISERVATA
A cura di
Gianfranco Ferranti
La Suprema corte ha affermato, nella sentenza a Sezioni unite 11533 dello scorso 11 maggio, che va riconosciuto il diritto alla detrazione dell’Iva per lavori di ristrutturazione o manutenzione anche in ipotesi di immobili di proprietà di terzi, purché sia presente un nesso di strumentalità con l’attività d’impresa o professionale, anche se quest’ultima risulti soltanto potenziale o di prospettiva. E ciò anche se, per cause estranee al contribuente, tale attività non abbia poi potuto concretamente esercitarsi.
La sentenza della Corte riguarda l’Iva ma la soluzione adottata è destinata, come detto, ad esplicare effetto anche rispetto all’analoga questione della deducibilità per il conduttore degli stessi costi ai fini delle imposte sui redditi.
La questione Iva
La problematica oggetto del giudizio di legittimità ha riguardato l’inerenza delle spese di ristrutturazione degli immobili detenuti in locazione ai fini sia del diritto ad esercitare la detrazione dell’Iva (nel caso in cui l’attività d’impresa non avesse ancora avuto inizio) sia del rimborso della stessa imposta, riconosciuto, dall’articolo 30, terzo comma, lettera c), del Dpr 633/1972, in presenza di costi ammortizzabili.
La Corte, dopo aver ricordato il contrasto interpretativo emerso nell’ambito della giurisprudenza di legittimità, ha ricordato che le sentenze “negative” erano fondate sul timore che il contratto di locazione fosse stato predisposto allo scopo di consentire alla conduttrice una detrazione di cui la proprietaria dell’immobile in quanto «consumatrice finale» non avrebbe avuto diritto, «al di là della giustificazione giuridica fornita, che con riguardo alla detrazione è stata anche quella del divieto previsto per i beni non ammortizzabili».
Tale tesi non è stata, però, condivisa alla luce della giurisprudenza della Corte di giustizia (sentenze C-672/16 del 2018, C-132/16 del 2017, C-124/12 del 2013 e C-29/08 del 2009) che, in base al principio di neutralità dell’imposta, ha riconosciuto il diritto alla detrazione dell’Iva «purché sia presente un nesso di strumentalità con l’attività d’impresa o professionale, anche se quest’ultima sia potenziale o di prospettiva. E ciò pur se – per cause estranee al contribuente – la predetta attività non abbia poi potuto concretamente esercitarsi».
Effetti sulle imposte sui redditi
Il locatario può dedurre, ai fini delle imposte sui redditi, i costi sostenuti per la ristrutturazione o la manutenzione straordinaria dell’immobile nel quale lo stesso svolge l’attività d’impresa, essendo gli stessi inerenti all’esercizio dell’impresa. A tale conclusione è possibile pervenire alla luce della sentenza 11533/2018, nella quale viene fatto un breve cenno anche alle precedenti incertezze della giurisprudenza della Cassazione in merito alla «simmetrica questione della deduzione dei costi».
In alcune sentenze era stata negata la deducibilità dei costi in esame per difetto del requisito dell’inerenza, perché il locatore sarebbe risultato il beneficiario ultimo dei miglioramenti apportati all’immobile. In altre pronunce era stata, invece, sostenuta la tesi opposta, ritenendo che la deducibilità degli stessi costi non potesse essere subordinata al diritto di proprietà dell’immobile, essendo sufficiente che fossero sostenuti nell’esercizio dell’impresa, al fine del migliore svolgimento dell’attività imprenditoriale da parte del locatario.
Quest’ultima soluzione è senz’altro condivisibile, anche perché altrimenti la deduzione degli stessi costi non spetterebbe né al conduttore né al locatore (in quanto non sostiene la spesa).
© RIPRODUZIONE RISERVATA
A cura di
Gianfranco Ferranti
IL CONTRASTO AI FINI Iva
La Cassazione aveva negato in alcune decisioni il diritto alla detrazione e, di conseguenza, al rimborso dell’Iva sulle spese per i lavori di ristrutturazione o manutenzione di immobili di proprietà di terzi, soprattutto con riguardo ai casi in cui a questi ultimi tale diritto non sarebbe spettato
Cassazione, 15808 e 2939/2006
In altre si era, invece, espressa in senso positivo, a condizione che vi fosse un nesso di strumentalità dell’immobile e quindi di inerenza delle spese con l’attività d’impresa (o professionale)
Cassazione, 9327/2014, 3544/2010 e 10079/2009
La Cassazione aveva negato in alcune decisioni il diritto alla detrazione e, di conseguenza, al rimborso dell’Iva sulle spese per i lavori di ristrutturazione o manutenzione di immobili di proprietà di terzi, soprattutto con riguardo ai casi in cui a questi ultimi tale diritto non sarebbe spettato
Cassazione, 15808 e 2939/2006
In altre si era, invece, espressa in senso positivo, a condizione che vi fosse un nesso di strumentalità dell’immobile e quindi di inerenza delle spese con l’attività d’impresa (o professionale)
Cassazione, 9327/2014, 3544/2010 e 10079/2009
LA DEDUCIBILITà DEI COSTI
La Suprema corte in alcune pronunce ha negato la deducibilità delle spese di ristrutturazione o manutenzione degli immobili locati in sede di determinazione del reddito d’impresa, per mancanza del requisito dell’inerenza perché il beneficiario ultimo delle opere sarebbe stato il locatore
Cassazione, sentenze 13494/2015 e 6936/2011
In altre occasioni si era, invece, espressa in senso positivo perché gli immobili erano comunque strumentali in quanto destinati all’esercizio dell’attività d’impresa del locatario
Cassazione, 8389/2013, 13327/2011 e 3544/2010
La Suprema corte in alcune pronunce ha negato la deducibilità delle spese di ristrutturazione o manutenzione degli immobili locati in sede di determinazione del reddito d’impresa, per mancanza del requisito dell’inerenza perché il beneficiario ultimo delle opere sarebbe stato il locatore
Cassazione, sentenze 13494/2015 e 6936/2011
In altre occasioni si era, invece, espressa in senso positivo perché gli immobili erano comunque strumentali in quanto destinati all’esercizio dell’attività d’impresa del locatario
Cassazione, 8389/2013, 13327/2011 e 3544/2010
le sezioni unite
Le Sezioni unite della Cassazione hanno affermato, nella sentenza 11533/2018, che «deve riconoscersi il diritto alla detrazione Iva per lavori di ristrutturazione o manutenzione anche in ipotesi di immobili di proprietà di terzi, purché sia presente un nesso di strumentalità con l’attività d’impresa o professionale», pur se potenziale o di prospettIva e anche se «- per cause estranee al contribuente – la predetta attività non abbia poi potuto concretamente esercitarsi». Tale questione non ha «nulla a che fare con fattispecie abusive o elusive», implicando «un tipico accertamento di fatto».
Le Sezioni unite della Cassazione hanno affermato, nella sentenza 11533/2018, che «deve riconoscersi il diritto alla detrazione Iva per lavori di ristrutturazione o manutenzione anche in ipotesi di immobili di proprietà di terzi, purché sia presente un nesso di strumentalità con l’attività d’impresa o professionale», pur se potenziale o di prospettIva e anche se «- per cause estranee al contribuente – la predetta attività non abbia poi potuto concretamente esercitarsi». Tale questione non ha «nulla a che fare con fattispecie abusive o elusive», implicando «un tipico accertamento di fatto».